Warum Russen mehr denn je in Immobilien in Dubai investieren: Trends und Chancen 2025

Der Immobilienmarkt in Dubai hat sich zu einem Zentrum für internationale Käufer entwickelt. Russische Investoren sind in Dubai aktiver denn je. Tatsächlich gehören Russen regelmäßig zu den fünf beliebtesten Nationalitäten, die in Dubai Immobilien kaufen. Dubai hat sich für Russen zu einem der beliebtesten Orte in den VAE entwickelt, um Immobilien zu erwerben. Dubai bietet einzigartige Vorteile, die anderswo kaum zu finden sind, darunter Sozialleistungen, Steuervorteile und starkes Kapitalwachstum. Wenn russische Bürger Sanktionen und finanzielle Einschränkungen überwinden müssen, ist Dubai ein zuverlässiger Weg, um sich einen angenehmen Lebensstil und eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung zu sichern.

Es ist an der Zeit zu untersuchen, warum Russen im Jahr 2025 in Immobilien in Dubai investieren.

Die Hauptgründe für den Anstieg im Jahr 2025

1) Vermögensschutz und Währungsdiversifizierung

Volatile Wechselkurse und Kapitalkontrollfaktoren veranlassen viele vermögende Russen, die mit dem Halten von Vermögenswerten in lokaler Währung verbundenen Risiken zu minimieren. Immobilien in einem an den Dollar gekoppelten Markt wie Dubai bieten einen Wert, der von Rubelschwankungen weitgehend unabhängig ist. Ziel einer Immobilieninvestition in Dubai ist jedoch nicht nur die Rendite, sondern auch der Kapitalerhalt und die damit verbundenen stabilen Erträge.

2) Unternehmensverlagerung und Lebensstilmigration

Dubai bietet sowohl Geschäftsleuten als auch Familien eine sichere Basis. Es bietet eine moderne Infrastruktur, hervorragende Eigentumsrechte, erstklassige Bildungseinrichtungen und Gesundheitseinrichtungen sowie eine kosmopolitische Kultur, in der in Dienstleistungs- und Berufsnetzwerken Russisch gesprochen wird. Die meisten Unternehmer verlagern ihre Geschäfte in Freihandelszonen (wie DMCC oder IFZA) und erwerben Wohnungen in der Nähe der Geschäftsräume.

3) Steuereffizienz

Wenn Sie eine Anlageimmobilie in Dubai bevorzugen, bieten die VAE weiterhin eine hohe persönliche Besteuerung. Sie sind von der Einkommenssteuer auf Löhne und der Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe befreit. Es gibt keine wiederkehrenden immobilienbezogenen Steuern für Hausbesitzer. Es fallen Transaktionskosten (z. B. Registrierungs- und Übertragungsgebühren) und Betriebskosten (z. B. Gebäude-/Gemeinschaftsinstandhaltung) an. Das Fehlen einer jährlich zu zahlenden Grundsteuer und einer Kapitalertragssteuer ist jedoch ein durchschlagender langfristiger Zinseszinsvorteil. Um mehr über Immobilieninvestitionen in Dubai zu erfahren, lesen Sie unseren ausführlichen Leitfaden zum Immobilienkauf in Dubai.

4) Einfacher Zugang und Besitz

Das beschleunigte Verfahren zur Eigentumsübertragung durch das Dubai Land Department (DLD), die Digitalisierung der Übertragungsschritte für mehr Transparenz und die gezielte Einbeziehung ausländischer Immobilienbesitzer sorgen für einen reibungslosen und sicheren Ablauf. Eigentumsurkunden werden innerhalb kürzester Zeit ausgestellt, und die Infrastruktur, darunter Anwälte, Hypothekenmakler und Immobilienverwalter, steht ausländischen Käufern für ihre Anliegen zur Verfügung.

5) Residency Pathways und Familienplanung

Der Erwerb einer Immobilie in Dubai berechtigt Ausländer zu einer langfristigen Aufenthaltserlaubnis. Annehmlichkeiten wie Schulen, mehr Möglichkeiten für einen dauerhaften Wohnsitz und mehr Bewegungsfreiheit sind attraktiv und bieten Stabilität. Viele Mieter entscheiden sich für eine Immobilie als einen Faktor ihrer Umzugsstrategie, allerdings nicht isoliert.

Was ist im Jahr 2025 anders?

Größere Segmentierung und Raffinesse

Die ersten Nachfrageblasen entstanden bei Luxusimmobilien – denken Sie an Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown und Business Bay. Im Jahr 2025 verschärft der Kauf von Immobilien in Dubai aus Russland die Segmentierungsstrategie:

• Core + Lifestyle: Alters-/Ferien- und Markenhäuser am Wasser.
• Rendite + Liquidität: Eher in der Mitte des Preissegments (JLT, JVC, Al Furjan , Arjan, Teile des Wohnungsbestands von Dubai Hills) mit einer Präferenz für möblierte Bestände mit weiterer kurzfristiger Vermietung.
• Langfristiges Familienvermögen: Immobilieninvestitionen in Dubai in Stadthäuser und Villen in gut verwalteten Master-Gemeinschaften (Arabian Ranches-Phasen, Dubai Hills Estate, Mudon, Tilal Al Ghaf, MBR City-Untergemeinschaften), in denen die Unterbringung hochwertiger Schulen und Parks unerlässlich ist.

Off-Plan mit disziplinierten Kriterien

Off-Plan-Immobilien sind aufgrund ihrer langen Zahlungsfristen und der Möglichkeit, die Preise in jeder Bauphase zu erhöhen, eine attraktive Option. Diese Faktoren haben zu sachkundigeren Käufern geführt, die sich nun über die Leistung des vorherigen Bauträgers, das Treuhandkonto, realistische Baupläne und die Einziehung von Zahlungen nach der Fertigstellung informieren. Viele entscheiden sich für eine einmalige, sogenannte Wachstumsinvestition, verbunden mit einer bezugsfertigen Einheit, die sofort Miete generiert.

Professionalität bei der Kurzzeitvermietung

Die Nachfrage nach Ferienhäusern in beliebten Touristengebieten ist weiterhin robust. Im Jahr 2025 nutzen russische Investoren in Dubai zunehmend lizenzierte Betreiber, um die Einhaltung von Vorschriften (Genehmigungen, Gästeregistrierung) und Hotelstandards, einschließlich Fotos, Inszenierung und dynamischer Preisgestaltung, sicherzustellen, da eine Professionalisierung den Nettoumsatz deutlich steigern kann.

Renditen, Kosten und die „stille Mathematik“

Die Attraktivität Dubais liegt zum Teil in der Mathematik:

• Bruttorendite: In den beliebtesten Mietgebieten, die im mittleren und hohen einstelligen Bereich liegen können, hängt die Bruttorendite von der Größe einer Einheit, ihrer Ausstattung und davon ab, ob es sich um eine Langzeit- oder Ferienvermietung handelt.
• Zu beachtende Kosten: Übertragungs-/Registrierungsgebühr zum Zeitpunkt des Kaufs, Provision des Maklers, Oqood (bei Off-Plan-Immobilien), Servicegebühren (die je nach Gebäude und Ausstattung stark variieren), Renovierung/Möblierung und Ferienhauslizenz (sofern zutreffend).
• Liquidität beim Ausstieg: Communities mit hoher Endnutzernachfrage und transparenten Vergleichswerten sollten auch schnellere Weiterverkäufe und geringere Geld-Brief-Spannen aufweisen.

Chancenkarte für 2025

1) Erstklassige Uferlagen und Markenresidenzen (selektiv)

Erstklassige Immobilien sind rar, und da die Nachfrage der UHNWI weltweit weiter wächst, bleiben diese Mikromärkte robust. Der Schwerpunkt liegt auf der Qualität des Gebäudes, der Glaubwürdigkeit der Marke, der Uferlage und der Einzigartigkeit der Immobilie (Aussicht, Grundriss). Nicht alle Markenimmobilien in Dubai sind gleich – sichern Sie den Wert einer Marke beim Wiederverkauf und bei der Vermietung.

2) Mietmotoren für den Mittelstand

Gebiete mit guter Verkehrsanbindung bieten Vorteile beim Immobilienkauf in Dubai, darunter die Nähe zu guten Schulen und der Zugang zu besser ausgebauten Einzelhandelsgeschäften und Parks, was verlässliche Mietobergrenzen ermöglichen kann. Investoren, die gut konzipierte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in Gebieten erwerben, die gut mit der U-Bahn oder anderen wichtigen Verkehrsadern erreichbar sind, profitieren von geringerem Leerstand und einer einfacheren Verwaltung.

3) Masterplan-Stadthäuser für Endnutzertiefe

Die Reihenhaus-Cluster mit praktikablen Übergabeterminen sind familienorientiert und decken die natürliche Nachfrage (Umzüge und Umzüge) ab. Obwohl die Renditen dieser Wohnungstypen niedriger sein können als bei Kompaktwohnungen, können die Kapitalstabilität und die hohe Eigennutzungsdichte sie zu attraktiven langfristigen Anlageobjekten machen.

4) Außerplanmäßig mit kurzfristigen Katalysatoren.

Investieren Sie in Projekte mit infrastruktureller Defiziten (neue Verkehrsknotenpunkte, Schulen, Parks) und nachgewiesener Erfolgsbilanz bei bankfinanzierten Bauvorhaben, um das Lieferrisiko für den Bauträger zu minimieren. Russische Immobilienunternehmen in Dubai bevorzugen realistische Zahlungspläne gegenüber aggressiven, zeitlich verzögerten Zahlungsplänen.

Praktischer Kaufweg (für Nichtansässige geeignet)

1. Definieren Sie den Auftrag. Russen in Dubai sollten ein in AED/USD denominiertes Budget, eine Zielrendite im Vergleich zu ihren Lebensstilpräferenzen sowie eine Finanzierungs- oder Bargeldhaltedauer schätzen.
2. KYC und Compliance. Stellen Sie sicher, dass seriöse Makler und Rechtsberater beteiligt sind, die mit den Anforderungen zur Einhaltung von Sanktionen und der Dokumentation der Geldherkunft vertraut sind, um den Fortschritt nicht kontraproduktiv zu unterbrechen.
3. Longlist und Due Diligence. Vergleichen Sie Nachbarschaften anhand der Bauträgerhistorie, der Instandhaltungsgebühren und der Mieten. Bei Off-Plan-Immobilien prüfen Sie das Treuhandkonto und die Baufortschritte.
4. Angebot und Reservierung. Buchen Sie fertige Einheiten, verhandeln Sie Einschlüsse (Möblierung, Mängelbehebung). Überprüfen Sie den Plan, den tatsächlichen Zahlungsplan und die Vertragsstrafe.
5. Verträge und Registrierung. Unterzeichnen Sie vor der Bestätigung russischer Luxusimmobilien den Kaufvertrag (SPA) und registrieren Sie sich bei DLD (oder Oqood im Falle von Off-Plan-Immobilien).
6. Übergabe und Verwaltung. Professionelle Einrichtung, Einleitung von DEWA/Ejari (Langzeitvermietung) und Beauftragung eines lizenzierten Hausverwalters oder Ferienhausbetreibers, wenn eine Selbstverwaltung nicht möglich ist.
7. Aufenthaltsoptionen. Die beste Immobilie zum Kauf in Dubai erfüllt die Anforderungen, sodass Sie ein 10-jähriges Goldenes Visum beantragen können, das längere Aufenthalte und die Familienplanung vereinfacht.

Risikomanagement: So bleiben versierte Anleger sicher

• Entwicklerrisiko: Bevorzugen Sie Entwickler mit einer Projekthistorie, bei der die Finanzierung und die Site-Aktivität leicht überprüft werden können.
• Steigende Servicegebühren: Die jährlichen Gebühren für Türme mit hohem Komfort können erheblich höher sein. Berücksichtigen Sie dies daher bei Ihrer Nettorendite.
• Marktzyklen: Dubai ist dynamisch. Investieren Sie mit einer mehrjährigen Perspektive und ohne übermäßige Abhängigkeit von kurzfristigen Renditen.
• Devisenrisiko: Wählen Sie eine Nominalwährung und führen Sie eine operative Absicherung durch (z. B. halten Sie einen lokalen AED-Bargeldpool zur Deckung von Auslagen), anstatt hin und her zu tauschen.
• Sanktionen und Einhaltung der Geldwäschebekämpfung: Die Durchsetzung einer wirksamen Einhaltung der Geldwäschebekämpfungsvorschriften und das Zurückhalten einer Transaktion, bis alle Formulare vollständig sind, ist der schnellste Weg, eine Transaktion zu verlangsamen.

Strategische Playbooks, die im Jahr 2025 funktionieren

Das „Barbell“-Portfolio

Stellen Sie sich ein erstklassiges oder einzigartiges Lifestyle-Objekt zusammen, das Sie gerne durch die Zyklen mit einer lukrativen Miete im mittleren Marktsegment führen. Ersteres sichert langfristigen Wohlstand, letzteres bietet regelmäßiges Einkommen und finanzielle Stabilität.

Der „Near-Handover“-Off-Plan

Projekte mit einer Fertigstellungszeit von 6 bis 18 Monaten durch seriöse Bauträger. Obwohl ein Großteil des Baurisikos ausgeschlossen ist, können die Preise dennoch unter dem Preis für fertige Objekte liegen. Stellen Sie die Zahlungsverpflichtungen nach der Übergabe und die voraussichtliche Miete zu den wichtigen Übergabeterminen fest.

Die „Professional STR“-Einheit

Wählen Sie ein für ein Ferienhaus geeignetes Gebäude in einem stark touristisch geprägten Korridor und vermieten Sie es mit Hotelausstattung und -verwaltung an einen lizenzierten Betreiber. Achten Sie auf den Komfort der Reisenden: Verfügbarkeit von Parkplätzen, technische Ausstattung des Check-ins, Verdunkelungsrollos, Ruhe und schnelle Wartungsarbeiten.

Das Fazit

Die Russen investieren mehr denn je in Immobilien in Dubai, vor allem weil die Stadt mehrere wichtige Aspekte gleichzeitig erfüllt: Sie ist stabil, steuerfrei und offen mit der Welt verbunden, verfügt über klare Eigentumsrechte und ein etabliertes Mietsystem. Im Jahr 2025 ist der Markt zudem reifer: Die Kunden ändern ihr Kaufverhalten und sind weniger aktiv und strategischer. Sie treffen portfoliobasierte Entscheidungen, die die Risikoprüfung von Bauträgern, die Modellierung von Nettoerträgen, die Planung des Wohnsitzes und Investitionen umfassen.