El mercado inmobiliario de Dubái se ha convertido en un centro para compradores internacionales. Los inversores rusos están más activos en Dubái que nunca. De hecho, los rusos se encuentran constantemente entre las 5 nacionalidades principales en la compra de propiedades en Dubái. Dubái se ha convertido en uno de los principales lugares para que los rusos compren propiedades en los Emiratos Árabes Unidos. Dubái ofrece algo único, difícil de encontrar en otro lugar, como beneficios, ventajas fiscales y un sólido crecimiento del capital. Si los ciudadanos rusos sortean las sanciones y las limitaciones financieras, Dubái se ha convertido en una vía fiable para obtener beneficios en su estilo de vida y la residencia a largo plazo.
Es hora de explorar por qué los rusos están invirtiendo en bienes raíces de Dubai en 2025.
La volatilidad de los tipos de cambio y los factores de control de capital impulsan a muchos rusos con un alto poder adquisitivo a mitigar los riesgos asociados a la tenencia de activos en moneda local. Las propiedades en un mercado vinculado al dólar, como el de Dubái, ofrecen a las viviendas una reserva de valor que prácticamente no se ve afectada por las fluctuaciones del rublo. Sin embargo, el objetivo de invertir en bienes raíces en Dubái no es solo la rentabilidad, sino también la preservación del capital, junto con la estabilidad de los ingresos.
Dubái es una base sólida tanto para empresarios como para familias. Abarca un moderno desarrollo de infraestructura, excelentes derechos de propiedad, instituciones educativas y centros de salud de primer nivel, así como una cultura cosmopolita donde el ruso es un idioma común en las redes de servicios y profesionales. La mayoría de los emprendedores relocalizan sus negocios en zonas francas (como DMCC o IFZA) y compran apartamentos cerca de los locales comerciales.
Si prefiere invertir en propiedades en Dubái, los Emiratos Árabes Unidos mantienen una sólida tributación personal, exenta del impuesto sobre la renta individual sobre salarios y del impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades. No existen impuestos locales recurrentes sobre la propiedad para los propietarios. Existen gastos de transacción (por ejemplo, tasas de registro y transferencia) y gastos operativos (por ejemplo, mantenimiento del edificio y la comunidad). Sin embargo, la ausencia de un impuesto predial anual y un impuesto sobre las ganancias de capital suponen una considerable ventaja a largo plazo. Para obtener más información sobre la inversión inmobiliaria en Dubái, lea nuestra guía completa sobre cómo comprar una propiedad en Dubái.
El procedimiento acelerado de transferencia de título de propiedad a través del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), la digitalización de los trámites para hacerlo transparente y la disponibilidad de áreas específicas de propiedad absoluta extranjera lo hacen sencillo y seguro. Las escrituras se emiten en poco tiempo, y la infraestructura, que incluye abogados, agentes hipotecarios y administradores de propiedades, está disponible para atender las necesidades de los compradores no residentes.
Comprar una propiedad en Dubái como extranjero permite obtener un permiso de residencia a largo plazo. Las comodidades resultan atractivas, como la estabilidad, por ejemplo, escuelas, más opciones para obtener la residencia permanente, mayor libertad de movimiento, etc. Muchos inquilinos consideran la decisión inmobiliaria como uno de los factores en su estrategia de reubicación, pero no de forma aislada.
Las burbujas iniciales de demanda se produjeron en proyectos trofeo, como Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown y Business Bay. En 2025, la compra de propiedades en Dubái desde Rusia está agudizando la estrategia de segmentación:
La compra sobre plano es una opción atractiva debido a sus largos plazos de pago y la posibilidad de aumentar los precios en cada etapa de la construcción. Estas oportunidades han generado compradores más informados que ahora investigan el rendimiento previo de los promotores, el depósito en garantía, los programas de construcción realistas y el cobro de pagos posteriores a la entrega. Muchos optarán por una inversión única sobre plano, denominada "inversión de crecimiento", junto con una unidad lista para generar renta inmediata.
La demanda de viviendas vacacionales se mantiene sólida en los corredores turísticos más populares. En 2025, los inversores rusos en Dubái recurrirán cada vez más a operadores con licencia para el cumplimiento normativo (permisos, registro de huéspedes) y el cumplimiento de los estándares hoteleros, como la fotografía, la puesta en escena y los precios dinámicos, ya que la profesionalización puede aumentar significativamente los ingresos netos.
El atractivo de Dubai radica en parte en las matemáticas:
Las propiedades de primera clase son escasas, y a medida que la demanda de UHNWI continúa creciendo a nivel mundial, estos micromercados se mantienen resilientes. Se prioriza la calidad del edificio, la credibilidad de la marca, la ubicación frente al mar y la singularidad de los activos (vistas, distribución). No todas las residencias de marca en Dubái son iguales: esto respalda el valor de una marca para la reventa y el alquiler.
Las zonas con buena conectividad ofrecen las ventajas de comprar una propiedad en Dubái, como la proximidad a buenas escuelas y el acceso a comercios y parques mejor desarrollados, lo que permite establecer límites de alquiler fiables. Los inversores que adquieren viviendas de 1 o 2 dormitorios bien diseñadas y ubicadas en zonas con fácil acceso en metro u otras vías arteriales importantes tienen menos vacantes y una gestión más sencilla.
Los conjuntos de viviendas adosadas con fechas de entrega viables estarán orientados a familias y aprovecharán la demanda natural (cambios de piso y reubicaciones). Si bien la rentabilidad de este tipo de apartamentos puede ser inferior a la de los apartamentos compactos, la estabilidad del capital y la densidad de propietarios-ocupantes los convierten en una inversión atractiva a largo plazo.
Invierta en proyectos con infraestructura deficiente (nuevos intercambiadores, escuelas, parques) y con un historial comprobado de construcción financiada por bancos que ayude a eliminar el riesgo de entrega del promotor. Las inmobiliarias rusas en Dubái prefieren plazos de pago realistas a plazos de pago agresivos y con pagos atrasados.
Combine un activo de estilo de vida excepcional o único que le guste mantener a lo largo de los ciclos con un alquiler de mercado medio que genere flujo de efectivo. El primero garantiza un patrimonio a largo plazo, y el segundo proporciona ingresos regulares y estabilidad financiera.
Proyectos con una finalización de 6 a 18 meses a cargo de promotores fiables. Si bien gran parte del riesgo de construcción ya está resuelto, el precio podría ser inferior al de las propiedades disponibles. Determine la responsabilidad posterior a la entrega para realizar los pagos y el alquiler probable en fechas de entrega significativas.
Elija un edificio apto para una casa de vacaciones en una zona turística, alquílelo con mobiliario y gestión hotelera a un operador con licencia para operarlo. Preste atención a la comodidad de los viajeros: disponibilidad de aparcamiento, equipamiento tecnológico para el check-in, persianas opacas, silencio y un servicio de mantenimiento rápido.
Los rusos invierten en el sector inmobiliario de Dubái más que nunca, principalmente porque la ciudad aborda varios aspectos clave simultáneamente: es estable, está libre de impuestos y está abiertamente conectada con el mundo, con derechos de propiedad claros y un sistema de alquileres consolidado. En 2025, el mercado también está más maduro: los clientes están cambiando su comportamiento de compra hacia uno menos activo y más estratégico, tomando decisiones basadas en la cartera que incluyen la suscripción de promotores, la modelización de la rentabilidad neta, la planificación de la residencia y la realización de inversiones.
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