Miks venelased investeerivad Dubai kinnisvarasse rohkem kui kunagi varem: 2025. aasta trendid ja võimalused

Dubai kinnisvaraturust on saanud rahvusvaheliste ostjate keskus. Vene investorid on Dubais praegu aktiivsemad kui kunagi varem. Tegelikult on venelased pidevalt Dubais kinnisvara ostjate seas viie populaarseima rahvuse hulgas. Dubaist on saanud üks venelaste seas AÜE-s kinnisvara ostmiseks populaarseimaid kohti. Dubai pakub midagi ainulaadset, mida mujalt on raske leida, sealhulgas hüvesid, maksusoodustusi ja tugevat kapitalikasvu. Kui Venemaa kodanikud suudavad sanktsioonidest ja rahalistest piirangutest mööda hiilida, on Dubaist saanud usaldusväärne tee elustiilihüvede ja pikaajalise elamisloa saamiseks.

On aeg uurida, miks venelased investeerivad 2025. aastal Dubai kinnisvarasse.

2025. aasta tõusu peamised põhjused

1) Varanduse kaitse ja valuutade mitmekesistamine

Volatiilsed vahetuskursid ja kapitalikontrolli tegurid ajendavad paljusid suure netoväärtusega venelasi maandama kohalikus valuutas varade hoidmisega seotud riske. Dollariga seotud turul, näiteks Dubais, asuv kinnisvara annab kodudele väärtuse, mida rubla kõikumine suuresti ei mõjuta. Dubai kinnisvarasse investeerimise eesmärk ei ole aga ainult tootlus, vaid ka kapitali säilitamine koos stabiilse sissetulekuga.

2) Ettevõtte ümberpaigutamine ja elustiilimuutus

Dubai on kindel alus nii äriinimestele kui ka peredele. See hõlmab kaasaegset infrastruktuuri, suurepäraseid omandiõigusi, tipptasemel haridusasutusi ja tervishoiuteenuseid, aga ka kosmopoliitset kultuuri, kus vene keelt saab teenindus- ja professionaalsetes võrgustikes rääkida. Enamik ettevõtjaid kolib oma ettevõtted vabatsoonidesse (näiteks DMCC või IFZA) ja ostab kortereid äripindade lähedale.

3) Maksude efektiivsus

Kui eelistate investeerimiskinnisvara Dubais, on AÜE-s endiselt tugev isiklik maksustamine, mis on vaba üksikisiku tulumaksust palkadelt ja kapitalikasvumaksust kinnisvara müügilt. Majaomanikul ei ole korduvat kohalikku kinnisvaramaksu. Lisaks on tehingukulud (nt registreerimis- ja ülekandetasud) ja tegevuskulud (nt hoone/kogukonna hooldus). Sellest hoolimata on iga-aastase kinnisvaramaksu ja kapitalikasvumaksu puudumine märkimisväärne pikaajaline intressimäärade liitmise eelis. Dubai kinnisvarainvesteeringute kohta lisateabe saamiseks lugege meie täielikku juhendit kinnisvara ostmise kohta Dubais.

4) Juurdepääsu ja omandiõiguse lihtsus

Kiirendatud omandiõiguse üleandmise protseduur Dubai Maa-ameti (DLD) kaudu, üleandmise etappide digitaliseerimine läbipaistvamaks muutmiseks ja sihtotstarbelised välismaise omandiõiguse piirkonnad muudavad selle sujuvaks ja turvaliseks. Omandiõiguse dokumendid väljastatakse lühikese aja jooksul ning olemas on infrastruktuur, sealhulgas juristid, hüpoteekmaaklerid ja kinnisvarahaldurid, et kuulata mitteresidentidest ostjate äri.

5) Residentuuriprogrammid ja pereplaneerimine

Välismaalasena Dubais kinnisvara ostmine annab õiguse pikaajalisele elamisloale. Mugavused pakuvad huvi stabiilsuse näol, nt koolid, rohkem püsiva elukoha võimalusi, suurem liikumisvabadus jne. Mitmed üürnikud valivad kinnisvaraotsuse üheks teguriks oma ümberasumisstrateegias, kuid mitte vaakumis.

Mis on 2025. aastal teisiti?

Suurem segmenteerimine ja keerukus

Esialgsed nõudlusmullid tekkisid trofeeprojektides – mõelge Palm Jumeirahile, Dubai Marinale, kesklinnale, Business Bayle. 2025. aastal muudab kinnisvara ostmine Dubais Venemaalt segmenteerimisstrateegia teravamaks:

• Core + elustiil: veepiiril asuvad pensionäride/puhkuste ja bränditud kodud.
• Tootlus + likviidsus: Hinnasegmendi keskpaigale lähemal (JLT, JVC, Al Furjan , Arjan, osa Dubai Hillsi korterivalikust), eelistades möbleeritud kortereid edasise lühiajalise üürimise võimalusega.
• Pikaajalised perevarad: Dubai kinnisvarainvesteeringud ridaelamutesse ja villadesse hästi hallatud elamukogukondades (Arabian Ranches'i faasid, Dubai Hills Estate, Mudon, Tilal Al Ghaf, MBR City alamkogukonnad), kus kvaliteetsete koolide ja parkide asukoht on oluline.

Plaaniväline ja distsiplineeritud kriteeriumidega

Plaaniväline kinnisvara on atraktiivne valik tänu pikkadele maksetähtaegadele ja võimalusele hindu igas ehitusetapis tõsta. Need rollid on viinud teadlikumate ostjateni, kes uurivad nüüd arendaja varasemat sooritust, deponeerimiskontot, realistlikke ehitusprogramme ja järelmaksete kogumist. Paljud valivad ühekordse, plaanivälise nn kasvupanuse koos valmisüksusega, mis teenib kohe üüri.

Lühiajalise üürimise professionaalsus

Nõudlus puhkemajade järele populaarsetes turismikoridorides püsib tugev. 2025. aastal kasutavad Vene investorid Dubais üha enam litsentseeritud operaatoreid vastavusnõuete täitmiseks (load, külaliste registreerimine) ja hotellitaseme standardite järgimiseks, sealhulgas fotod, majutus ja dünaamiline hinnakujundus, kuna professionaalsus võib oluliselt suurendada puhaskasumit.

Tootlus, kulud ja „vaikne matemaatika”

Dubai atraktiivsus seisneb osaliselt matemaatikas:

• Brutootlus: Kõige populaarsemates üüripindade puhul, mis võivad olla keskmised ja kõrged ühekohalised numbrid, sõltub brutootlus ühiku suurusest, sisustusest ja sellest, kas tegemist on pikaajalise või puhkusereisi üüriga.
• Jälgitavad kulud: ostu sooritamisel lisanduv ülekande-/registreerimistasu, maakleri vahendustasu, Oqood (plaaniväliste kinnisvaraobjektide puhul), teenustasud (mis varieeruvad hoonete ja rajatiste lõikes suuresti), remont/sisustamine ja puhkemaja litsents (vajadusel).
• Väljumislikviidsus: Kogukondades, kus on suur lõppkasutajate nõudlus ja läbipaistvad võrdlusnäitajad, peaks edasimüük olema kiirem ja ostu-müügi hinnavahed kitsamad.

Võimaluste kaart aastaks 2025

1) Prime Waterfronti ja kaubamärgiga elamud (valikuliselt)

Parima klassi kinnisvara on vähe ja kuna UHNWI nõudlus kasvab jätkuvalt kogu maailmas, jäävad need mikroturud vastupidavaks. Rõhk on hoone kvaliteedil, brändi usaldusväärsusel, rannaäärsel fassaadil ja varade ainulaadsusel (vaated, planeeringud). Kõik kaubamärgiga elukohad Dubais ei ole ühesugused – need tagavad brändi väärtuse edasimüügil ja üürimisel.

2) Keskmise suurusega rendiautode mootorid

Heade ühendustega piirkonnad pakuvad Dubais kinnisvara ostmise eeliseid, sealhulgas lähedust headele koolidele ning juurdepääsu paremini arenenud jaekaubandusele ja parkidele, mis võivad toetada usaldusväärseid üüripiiranguid. Investoritel, kes omandavad 1-2 magamistoaga kortereid, mis on hästi disainitud ja asuvad metroo või muude oluliste magistraalteede kaudu kergesti ligipääsetavates piirkondades, on madalam vakantsus ja lihtsam haldamine.

3) Lõppkasutaja sügavuse tagamiseks mõeldud üldplaneeringuga ridaelamud

Realistlike üleandmiskuupäevadega ridaelamukompleksid on peresõbralikud ja kasutavad ära loomulikku nõudlust (üleskolimised ja ümberasumised). Kuigi seda tüüpi korterite tootlus võib olla madalam kui kompaktkorteritel, võib kapitali stabiilsus ja omanik-kasutajate struktuuri sügavus muuta need atraktiivseks pikaajaliseks investeeringuks.

4) Plaaniväliselt lühiajaliste katalüsaatoritega.

Investeerige projektidesse, mille infrastruktuur on mahajäänud (uued ristmikud, koolid, pargid) ja millel on tõestatud kogemus pankade rahastatud ehitusega, mis aitab kõrvaldada arendaja teostamisriski. Dubais asuvad Venemaa kinnisvaraettevõtted eelistavad realistlikke maksegraafikuid agressiivsetele edasilükatud maksegraafikutele.

Praktiline ostutee (mitteresidentidele sobiv)

1. Määrake ülesanne. Dubais elavad venelased peaksid hindama AED/USD-des nomineeritud eelarvet, elustiili-eelistustega võrreldes soovitud tootlust ning rahastamis- või sularaha hoidmise perioodi.
2. KYC ja vastavus. Veenduge, et kaasatud on hea mainega maaklerid ja õigusnõustajad, kes on tuttavad sanktsioonide järgimise nõuete ja rahastamisallika dokumentatsiooniga, et mitte katkestada edusamme kahjulikul viisil.
3. Pikk nimekiri ja hoolsuskohustus. Võrdle linnaosasid, võttes arvesse nende arendajate ajalugu, hooldustasusid ja varasemaid üürimakseid. Plaanivälise projekti korral tutvu projekti deponeerimiskonto ja projekti ehitusetappidega ning kontrolli neid.
4. Pakkumine ja broneerimine. Broneeri valmisüksused, lepi kokku lisade (mööbel, vigade kõrvaldamine) osas. Tutvu plaani, makseplaani ja trahviga.
5. Lepingud ja registreerimine. Enne Venemaa luksuskodude kinnitamist allkirjastage ostu-müügileping (SPA) ja registreerige DLD-s (või Oqoodis, kui tegemist on plaanivälise kinnisvaraga).
6. Üleandmine ja haldamine. Professionaalselt sisse seada kinnisvara, algatada pikaajaline üürileandmine ja määrata litsentseeritud kinnisvarahaldur või puhkemajade operaator, kui isehaldamine pole võimalik.
7. Elukoha valikud. Parim kinnisvara Dubais ostmiseks vastab lävele, mis võimaldab teil taotleda 10-aastast kuldset viisat , mis lihtsustab pikemat viibimist ja pereplaneerimist.

Riskijuhtimine: kuidas targad investorid turvaliselt hoiavad

• Arendaja risk: Eelista arendajaid, kellel on projektide ajalugu, mille puhul on rahastamist ja saidi tegevust lihtne kontrollida.
• Teenustasude tõus: Kõrgtaseme mugavustega tornide aastased tasud võivad olla oluliselt kõrgemad, seega modelleerige seda oma neto-tulevikku tootluses.
• Turutsüklid: Dubai on dünaamiline. Investeerige mitmeaastase perspektiiviga ja ärge sõltuge liigselt lühiajalistest volatiilidest.
• Valuutariskipositsioon: Valige nominaalne valuuta ja kasutage operatiivset riskimaandust (nt hoidke kohalikku AED-de rahafondi omaosaluste katteks), selle asemel et neid edasi-tagasi vahetada.
• Sanktsioonid ja rahapesu tõkestamise nõuete täitmine: Tehingu aeglustamiseks on kiireim viis rahapesu tõkestamise nõuete täitmise tagamine ja tehingu edasilükkamine kuni kõigi vormide täitmiseni.

Strateegilised plaanid, mis toimivad ka 2025. aastal

„Kangi” portfoolio

Pane kokku esmaklassiline või ainulaadne elustiilivara, millega oled rahul tsüklitest läbi tulema ja mille rahavoogu pakkuv keskmise turuhinnaga üürihind on sulle. Esimene tagab pikaajalise rikkuse ning teine pakub regulaarset sissetulekut ja finantsstabiilsust.

„Peaaegu üleandmise” plaanväline

Usaldusväärsete arendajate poolt teostatavad projektid, mille valmimisaeg on 6–18 kuud. Kuigi suurem osa ehitusriskist on välistatud, võib hind siiski olla madalam kui laos. Tehke kindlaks üleandmisjärgne kohustus teha makseid ja tõenäoline üür olulistel üleandmiskuupäevadel.

„Professionaalne STR” üksus

Valige turistirohkes koridoris puhkemajaks sobiv hoone ning üürige see koos hotelli sisustuse ja haldusega välja vastava litsentsiga operaatorile. Pöörake tähelepanu reisijate mugavusele: parkimiskohtade olemasolu, sisseregistreerimise tehnoloogiline varustus, pimendavad rulood, vaikus ja kiire hooldusteenus.

Lõppkokkuvõttes

Venelased investeerivad Dubai kinnisvarasse rohkem kui kunagi varem, peamiselt seetõttu, et linn tegeleb korraga mitme võtmeküsimusega: see on stabiilne, maksuvaba ja avatud ühenduses maailmaga, selgete omandiõiguste ja väljakujunenud üürisüsteemiga. 2025. aastal on turg ka küpsem: kliendid muudavad oma ostukäitumist vähem aktiivseks ja strateegilisemaks, tehes portfellipõhiseid otsuseid, mis hõlmavad arendajate kaasamist, netotootluse modelleerimist, elukoha planeerimist ja investeeringute tegemist.