Le marché immobilier de Dubaï est devenu une véritable plaque tournante pour les acheteurs internationaux. Les investisseurs russes sont plus actifs que jamais à Dubaï. De fait, les Russes se classent régulièrement parmi les cinq nationalités les plus intéressées par l'immobilier à Dubaï. Dubaï est devenue l'une des destinations préférées des Russes pour l'achat d'un bien immobilier aux Émirats arabes unis. Dubaï offre un atout unique, difficile à trouver ailleurs, notamment des avantages sociaux, des avantages fiscaux et une forte croissance du capital. Si les citoyens russes parviennent à surmonter les sanctions et les contraintes financières, Dubaï est devenue une solution fiable pour bénéficier d'un style de vie avantageux et d'une résidence à long terme.
Il est temps d’explorer pourquoi les Russes investissent dans l’immobilier à Dubaï en 2025.
La volatilité des taux de change et les facteurs de contrôle des capitaux incitent de nombreux Russes fortunés à atténuer les risques liés à la détention d'actifs en monnaie locale. L'immobilier sur un marché indexé sur le dollar, comme celui de Dubaï, offre une réserve de valeur largement insensible aux fluctuations du rouble. Cependant, investir dans l'immobilier à Dubaï ne vise pas uniquement le rendement, mais aussi la préservation du capital et la stabilité des revenus.
Dubaï est une base solide pour les entrepreneurs et les familles. Elle bénéficie d'infrastructures modernes, d'un excellent système de propriété, d'établissements d'enseignement et de santé de premier ordre, ainsi que d'une culture cosmopolite où le russe est omniprésent dans les services et les réseaux professionnels. La majorité des entrepreneurs relocalisent leurs activités dans des zones franches (comme DMCC ou IFZA) et achètent des appartements à proximité de leurs locaux commerciaux.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier à Dubaï, sachez que les Émirats arabes unis continuent de bénéficier d'une fiscalité personnelle rigoureuse, exonérée d'impôt sur le revenu des particuliers (IRPP) sur les salaires et de plus-values sur les ventes immobilières. Les propriétaires ne sont pas soumis à une taxe foncière locale récurrente. Des frais de transaction (par exemple, les frais d'enregistrement et de transfert) et des frais d'exploitation (par exemple, l'entretien du bâtiment et de la communauté) s'appliquent. Néanmoins, l'absence d'impôt foncier annuel et d'impôt sur les plus-values constitue un avantage capital à long terme considérable. Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier à Dubaï, consultez notre guide complet sur l'achat d'un bien immobilier à Dubaï.
La procédure accélérée de transfert de titre de propriété par le Département foncier de Dubaï (DLD), la numérisation des étapes de transfert pour plus de transparence et les zones ciblées de pleine propriété étrangère rendent le processus fluide et sûr. Les titres de propriété sont délivrés dans des délais courts et l'infrastructure, comprenant des avocats, des courtiers en prêts hypothécaires et des gestionnaires immobiliers, est à l'écoute des acquéreurs non-résidents.
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï en tant qu'étranger permet d'obtenir un permis de séjour de longue durée. Les commodités offertes par le logement offrent un certain attrait, notamment la stabilité, comme les écoles, les voies d'accès à la résidence permanente et la liberté de mouvement. De nombreux locataires choisissent l'immobilier comme un facteur déterminant dans leur stratégie de relocalisation, mais pas en vase clos.
Les premières bulles de demande se sont produites dans des projets prestigieux, comme Palm Jumeirah, Dubaï Marina, Downtown et Business Bay. En 2025, l'achat de biens immobiliers à Dubaï en provenance de Russie accentue la stratégie de segmentation.
Le VEFA est une option attractive en raison de ses longs délais de paiement et de la possibilité d'augmenter les prix à chaque étape de la construction. Ces postes ont permis aux acheteurs d'être plus avertis, qui se renseignent désormais sur les performances antérieures des promoteurs, les garanties de séquestre, les programmes de construction réalistes et le recouvrement des paiements après livraison. Nombreux sont ceux qui optent pour un investissement unique en VEFA, dit « pari de croissance », assorti d'un logement prêt à l'emploi générant des loyers immédiats.
La demande de résidences secondaires reste forte dans les zones touristiques populaires. En 2025, les investisseurs russes à Dubaï feront de plus en plus appel à des opérateurs agréés pour la conformité (permis, enregistrement des clients) et le respect des normes hôtelières, notamment en matière de photos, de mise en scène et de tarification dynamique, car la professionnalisation peut accroître considérablement les revenus nets.
L’attrait de Dubaï réside en partie dans les mathématiques :
Les biens immobiliers de premier ordre sont rares, et face à la demande croissante des UHNWI à l'échelle mondiale, ces micro-marchés restent résilients. L'accent est mis sur la qualité du bâtiment, la crédibilité de la marque, la proximité du front de mer et l'originalité des biens (vues, agencements). À Dubaï, toutes les résidences de marque ne se valent pas : il est important de valoriser une marque à la revente et à la location.
Les zones bien desservies offrent les avantages de l'achat immobilier à Dubaï, notamment la proximité de bonnes écoles et l'accès à des commerces et parcs mieux développés, ce qui permet de fixer des loyers fixes. Les investisseurs qui acquièrent des logements de 1 à 2 chambres, bien conçus et situés dans des zones facilement accessibles par le métro ou d'autres axes routiers importants, bénéficient d'un taux de vacance plus faible et d'une gestion plus aisée.
Les ensembles de maisons de ville dont la date de livraison est envisageable seront destinés aux familles et exploiteront la demande naturelle (évolutions et déménagements). Bien que les rendements de ces types d'appartements puissent être inférieurs à ceux des appartements compacts, la stabilité du capital et la profondeur de l'accession à la propriété peuvent en faire des placements attractifs à long terme.
Investissez dans des projets dont les infrastructures sont en retard (nouveaux échangeurs, écoles, parcs) et dont l'expérience en matière de construction financée par les banques permet d'éliminer les risques liés à la livraison des projets par les promoteurs. Les agences immobilières russes à Dubaï privilégient les échéanciers de paiement réalistes aux échéanciers de paiement agressifs et différés.
Constituez-vous un bien immobilier de premier ordre ou unique, que vous apprécierez de gérer au fil des cycles, avec un loyer moyen et rentable. Le premier garantit un patrimoine à long terme, tandis que le second assure un revenu régulier et une stabilité financière.
Projets d'une durée de réalisation de 6 à 18 mois, réalisés par des promoteurs crédibles. Bien qu'une grande partie du risque de construction soit écartée, les prix peuvent encore être inférieurs à ceux des stocks disponibles. Évaluer la responsabilité des paiements et des loyers probables après la livraison aux dates de livraison importantes.
Choisissez un bâtiment adapté à une résidence secondaire dans un quartier très touristique, louez-le avec le mobilier et la gestion hôtelière à un exploitant agréé. Veillez au confort des voyageurs : disponibilité du parking, équipements technologiques pour l'enregistrement, stores occultants, silence et rapidité d'intervention du service de maintenance.
Les Russes investissent plus que jamais dans l'immobilier à Dubaï, principalement parce que la ville répond simultanément à plusieurs enjeux clés : stabilité, défiscalisation et ouverture sur le monde, avec des droits de propriété clairs et un système locatif bien établi. En 2025, le marché est également plus mature : les clients modifient leur comportement d'achat pour devenir moins actifs et plus stratégiques, prenant des décisions fondées sur leur portefeuille, incluant la souscription de promoteurs, la modélisation des rendements nets, la planification de la résidence et les investissements.
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