Mengapa Orang Rusia Lebih Banyak Berinvestasi di Properti Dubai: Tren & Peluang 2025

Pasar properti Dubai telah menjadi pusat bagi pembeli internasional. Investor Rusia kini lebih aktif di Dubai dibandingkan sebelumnya. Faktanya, warga Rusia secara konsisten menempati peringkat 5 besar negara pembeli properti di Dubai. Dubai telah menjadi salah satu tempat teratas bagi warga Rusia untuk membeli properti di UEA. Dubai menawarkan sesuatu yang unik dan sulit ditemukan di tempat lain, termasuk berbagai keuntungan, keringanan pajak, dan pertumbuhan modal yang kuat. Jika warga Rusia mampu melewati sanksi dan batasan keuangan, Dubai telah menjadi jalur yang andal untuk mendapatkan fasilitas gaya hidup dan tempat tinggal jangka panjang.

Sekarang saatnya untuk mencari tahu mengapa orang Rusia berinvestasi di real estate Dubai pada tahun 2025.

Alasan Utama di Balik Lonjakan Kasus di Tahun 2025

1) Perlindungan Kekayaan dan Diversifikasi Mata Uang

Nilai tukar yang fluktuatif dan faktor pengendalian modal mendorong banyak warga Rusia berpenghasilan tinggi untuk mengurangi risiko yang terkait dengan kepemilikan aset mata uang lokal. Properti di pasar yang dipatok dolar, seperti Dubai, memberikan rumah sebagai penyimpan nilai yang sebagian besar tidak terpengaruh oleh fluktuasi rubel. Namun, tujuan berinvestasi di properti Dubai bukan hanya tentang imbal hasil, tetapi juga pelestarian modal beserta pendapatan yang stabil.

2) Relokasi Bisnis dan Migrasi Gaya Hidup

Dubai adalah fondasi yang aman bagi pebisnis dan keluarga. Dubai mencakup pembangunan infrastruktur modern, hak properti yang sangat baik, institusi pendidikan dan fasilitas kesehatan berkualitas tinggi, serta budaya kosmopolitan di mana orang Rusia dapat berbicara dalam jaringan profesional dan resmi. Mayoritas pengusaha meredomestifikasi bisnis mereka ke kawasan bebas (seperti DMCC atau IFZA) dan membeli apartemen di dekat lokasi komersial.

3) Efisiensi Pajak

Jika Anda lebih memilih properti investasi di Dubai, UEA tetap memiliki pajak pribadi yang kuat, bebas dari pajak penghasilan individu atas upah dan pajak keuntungan modal atas penjualan properti. UEA tidak memiliki pajak lokal berulang terkait properti bagi pemilik rumah. Terdapat biaya transaksi (misalnya, biaya pendaftaran dan transfer) dan biaya operasional (misalnya, pemeliharaan gedung/komunitas). Namun demikian, tidak adanya pajak properti yang harus Anda bayar setiap tahun dan pajak keuntungan modal merupakan manfaat jangka panjang yang sangat menguntungkan. Untuk mengetahui lebih detail tentang investasi properti di Dubai, baca panduan lengkap kami tentang cara membeli properti di Dubai.

4) Kemudahan Akses dan Kepemilikan

Proses pengalihan hak milik yang cepat melalui Departemen Pertanahan Dubai (DLD), digitalisasi proses pengalihan agar transparan, dan area kepemilikan hak milik asing yang ditargetkan menjadikan prosesnya lancar dan aman. Akta kepemilikan diterbitkan dalam waktu singkat, dan infrastrukturnya, termasuk pengacara, broker hipotek, dan manajer properti, siap mendengarkan bisnis pembeli non-residen.

5) Jalur Residensi dan Keluarga Berencana

Membeli properti di Dubai sebagai warga negara asing akan memenuhi syarat untuk mendapatkan izin tinggal jangka panjang. Fasilitas yang ditawarkan menarik karena stabilitasnya, misalnya sekolah, jalur tempat tinggal permanen yang lebih banyak, kebebasan bergerak yang lebih luas, dll. Beberapa penyewa memilih properti sebagai salah satu faktor dalam strategi relokasi mereka, tetapi tidak tanpa pertimbangan.

Apa yang Berbeda pada Tahun 2025?

Segmentasi dan Kecanggihan yang Lebih Besar

Gelembung permintaan awal terjadi pada proyek-proyek unggulan—misalnya Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown, dan Business Bay. Pada tahun 2025, membeli properti di Dubai dari Rusia akan membuat strategi segmentasi menjadi lebih tajam:

• Inti + Gaya Hidup: Rumah pensiun/liburan di tepi pantai dan rumah-rumah bermerek.
• Hasil + Likuiditas: Lebih dekat ke tengah segmen harga (JLT, JVC, Al Furjan , Arjan, sebagian inventaris apartemen Dubai Hills) dengan preferensi pada stok berperabotan dengan penyewaan jangka pendek lebih lanjut.
• Aset Keluarga Jangka Panjang: Investasi properti Dubai dalam bentuk rumah bandar dan vila di komunitas utama yang dikelola dengan baik (fase Arabian Ranches, Dubai Hills Estate, Mudon, Tilal Al Ghaf, sub-komunitas MBR City) yang mana akomodasi sekolah dan taman berkualitas sangat penting.

Off-Plan Dengan Kriteria Disiplin

Rencana pembangunan (off-plan) merupakan pilihan yang menarik karena jangka waktu pembayarannya yang panjang dan peluang untuk menaikkan harga di setiap tahap konstruksi. Peran-peran ini telah menghasilkan pembeli yang lebih berpengetahuan yang kini meneliti kinerja pengembang sebelumnya, escrow, program konstruksi yang realistis, dan penagihan pembayaran pasca-pengiriman. Banyak yang akan memilih rencana pembangunan satu kali yang disebut sebagai growth bet, bersama dengan unit siap huni untuk menghasilkan sewa langsung.

Profesionalisme Sewa Jangka Pendek

Permintaan rumah liburan tetap tinggi di koridor wisata populer. Pada tahun 2025, investor Rusia di Dubai semakin banyak memanfaatkan operator berlisensi untuk memenuhi persyaratan (izin, pendaftaran tamu) dan mematuhi standar hotel, termasuk foto, penataan, dan penetapan harga dinamis, karena profesionalisasi dapat meningkatkan pendapatan bersih secara signifikan.

Pengembalian, Biaya, dan “Matematika Tenang”

Daya tarik Dubai sebagian terletak pada matematikanya:

• Hasil kotor: Di area penyewaan paling populer, yang dapat diukur dalam angka pertengahan dan tinggi satu digit, hasil kotor bergantung pada ukuran unit, perabotannya, dan apakah itu persewaan jangka panjang atau liburan.
• Biaya yang perlu diperhatikan: Biaya transfer/pendaftaran pada saat pembelian, komisi broker, Oqood (dengan properti off-plan), biaya layanan (yang sangat bervariasi berdasarkan bangunan dan fasilitas), perbaikan/perabotan, dan lisensi rumah liburan (jika berlaku).
• Likuiditas keluar: Komunitas dengan permintaan pengguna akhir yang tinggi dan pembanding yang transparan juga harus memiliki penjualan kembali yang lebih cepat dan selisih harga beli dan jual yang lebih sempit.

Peta Peluang untuk tahun 2025

1) Perumahan Tepi Laut Utama dan Hunian Bermerek (Selektif)

Properti terbaik di kelasnya langka, dan seiring permintaan UHNWI yang terus meningkat secara global, pasar mikro ini tetap tangguh. Penekanan diberikan pada kualitas bangunan, kredibilitas merek, lokasi tepi laut, dan keunikan aset (pemandangan, tata letak). Tidak semua hunian bermerek di Dubai sama—menjamin nilai merek untuk dijual kembali dan disewakan.

2) Mesin Sewa Pasar Menengah

Kawasan dengan konektivitas tinggi menawarkan berbagai keuntungan membeli properti di Dubai, termasuk kedekatan dengan sekolah-sekolah unggulan dan akses ke pusat perbelanjaan dan taman yang lebih berkembang, yang dapat mendukung batas sewa yang andal. Investor yang membeli unit 1-2 kamar tidur yang dirancang dengan baik dan berlokasi di area yang mudah diakses melalui metro atau jalan arteri penting lainnya memiliki tingkat kekosongan yang lebih rendah dan pengelolaan yang lebih mudah.

3) Rumah Kota yang Direncanakan Secara Induk untuk Kedalaman Pengguna Akhir

Klaster rumah bandar dengan tanggal serah terima yang memungkinkan akan berorientasi keluarga dan akan memanfaatkan permintaan alami (pindah rumah dan relokasi). Meskipun imbal hasil utama untuk tipe apartemen ini mungkin lebih rendah daripada apartemen kompak, stabilitas modal dan kedalaman kepemilikan-penghuni dapat menjadikannya menarik untuk jangka panjang.

4) Rencana dengan Katalis Jangka Pendek.

Berinvestasilah pada proyek-proyek dengan infrastruktur yang tertinggal (persimpangan jalan baru, sekolah, taman) dan yang memiliki rekam jejak yang terbukti dalam konstruksi yang dibiayai bank yang membantu menghilangkan risiko penyampaian pengembang. Perusahaan real estat Rusia di Dubai lebih menyukai jadwal pembayaran yang realistis daripada jadwal pembayaran yang agresif dan bertele-tele.

Jalur Pembelian Praktis (Ramah Non-Residen)

1. Jelaskan ringkasannya. Warga Rusia di Dubai sebaiknya memperkirakan anggaran dalam denominasi AED/USD, target imbal hasil dibandingkan dengan preferensi gaya hidup, dan periode pembiayaan atau penyimpanan uang tunai.
2. KYC dan kepatuhan. Pastikan broker dan penasihat hukum bereputasi baik yang terlibat memahami persyaratan kepatuhan sanksi dan dokumentasi sumber dana agar tidak menghambat kemajuan dengan cara yang kontraproduktif.
3. Daftar panjang dan uji tuntas. Bandingkan lingkungan sekitar dengan mempertimbangkan riwayat pengembang, biaya pemeliharaan, dan sewa sebelumnya. Jika ada rencana pembangunan, konsultasikan dan verifikasi rekening escrow proyek dan tonggak-tonggak konstruksi proyek.
4. Penawaran dan reservasi. Pesan unit yang sudah siap, negosiasikan fasilitas yang tersedia (perabotan, perbaikan kerusakan). Periksa rencana, rencana pembayaran, dan dendanya.
5. Kontrak dan pendaftaran. Sebelum mengonfirmasi rumah mewah Rusia, tandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) dan daftarkan diri Anda di DLD (atau Oqood jika belum memiliki rencana).
6. Serah terima dan pengelolaan. Bangun secara profesional, laksanakan DEWA/Ejari (penyewaan jangka panjang), dan tunjuk manajer properti berlisensi atau operator rumah liburan jika pengelolaan mandiri tidak memungkinkan.
7. Pilihan tempat tinggal. Properti terbaik untuk dibeli di Dubai memenuhi persyaratan, memungkinkan Anda mengajukan Golden Visa 10 tahun , yang menyederhanakan masa tinggal jangka panjang dan perencanaan keluarga.

Manajemen Risiko: Bagaimana Investor Cerdas Tetap Aman

• Risiko pengembang: Berikan preferensi kepada pengembang yang memiliki riwayat proyek di mana pendanaan dan aktivitas situs dapat diperiksa dengan mudah.
• Kenaikan biaya layanan: Biaya tahunan menara dengan fasilitas lengkap bisa jauh lebih tinggi, jadi modelkan itu dalam imbal hasil bersih ke depan Anda.
• Siklus pasar: Dubai dinamis. Berinvestasilah dengan perspektif multi-tahun dan jangan terlalu bergantung pada pergerakan harga jangka pendek.
• Paparan valuta asing: Pilih mata uang nominal, dan jalankan lindung nilai operasional (misalnya, simpan dana tunai AED lokal untuk menutupi biaya pribadi) alih-alih melakukan pertukaran mata uang bolak-balik.
• Sanksi & kepatuhan AML: Menegakkan kepatuhan AML yang efektif dan menunda transaksi hingga semua formulir lengkap akan menjadi cara tercepat untuk memperlambat transaksi.

Buku Panduan Strategis yang Berhasil di Tahun 2025

Portofolio “Barbel”

Kumpulkan aset gaya hidup utama atau unik yang Anda senangi untuk menjalani siklusnya dengan sewa pasar menengah yang menghasilkan arus kas. Yang pertama menjamin kekayaan jangka panjang, dan yang kedua memberikan pendapatan tetap dan stabilitas keuangan.

Rencana “Hampir Serah Terima”

Proyek dengan penyelesaian 6-18 bulan oleh pengembang yang kredibel. Meskipun sebagian besar risiko konstruksi telah teratasi, harga mungkin masih lebih rendah daripada stok siap pakai. Pastikan kewajiban pasca-serah terima untuk melakukan pembayaran dan kemungkinan sewa pada tanggal serah terima yang penting.

Unit “STR Profesional”

Pilihlah bangunan yang cocok untuk rumah liburan di koridor yang ramai turis, lalu sewakan beserta perabotan dan pengelolaan hotel kepada operator berlisensi. Perhatikan kenyamanan wisatawan: ketersediaan tempat parkir, peralatan teknologi untuk check-in, tirai gelap, ketenangan, dan layanan pemeliharaan yang cepat.

Intinya

Orang Rusia berinvestasi di properti Dubai lebih dari sebelumnya, terutama karena kota ini menangani beberapa isu utama secara bersamaan: kota ini stabil, bebas pajak, dan terhubung secara terbuka dengan dunia, dengan hak properti yang jelas dan sistem sewa yang mapan. Pada tahun 2025, pasar juga lebih matang: pelanggan mengubah perilaku pembelian mereka menjadi kurang aktif dan lebih strategis, membuat keputusan berbasis portofolio yang mencakup penjaminan pengembang, pemodelan imbal hasil bersih, perencanaan hunian, dan investasi.