Чому росіяни інвестують у нерухомість Дубая більше, ніж будь-коли: тенденції та можливості 2025 року

Ринок нерухомості Дубая став центром для міжнародних покупців. Російські інвестори зараз активніші в Дубаї, ніж будь-коли раніше. Фактично, росіяни постійно входять до 5 національностей, які купують нерухомість у Дубаї. Дубай став одним із найкращих місць для росіян, які купують нерухомість в ОАЕ. Дубай пропонує щось унікальне, що важко знайти деінде, включаючи пільги, податкові пільги та значне зростання капіталу. Якщо громадяни Росії подолають санкції та фінансові обмеження, Дубай стане надійним шляхом для забезпечення пільг способу життя та довгострокового проживання.

Настав час дослідити, чому росіяни інвестують у нерухомість Дубая у 2025 році.

Основні причини сплеску 2025 року

1) Захист капіталу та диверсифікація валюти

Волатильні обмінні курси та фактори контролю за капіталом спонукають багатьох заможних росіян зменшувати ризики, пов'язані з утриманням активів у місцевій валюті. Нерухомість на ринку, прив'язаному до долара, такому як Дубай, надає житлу засіб збереження вартості, який значною мірою не залежить від коливань рубля. Однак метою інвестування в нерухомість Дубая є не лише прибутковість, а й збереження капіталу разом зі стабільним доходом.

2) Переїзд бізнесу та міграція способу життя

Дубай – це надійна основа як для бізнесменів, так і для сімей. Він охоплює сучасний розвиток інфраструктури, відмінні права власності, високоякісні освітні та медичні заклади, а також космополітичну культуру, де російська мова доступна для спілкування в сфері послуг та професійних мережах. Більшість підприємців переносять свій бізнес у вільні зони (такі як DMCC або IFZA) та купують квартири поблизу комерційних приміщень.

3) Податкова ефективність

Якщо ви віддаєте перевагу інвестиційній нерухомості в Дубаї, ОАЕ продовжує мати сильне оподаткування фізичних осіб, звільняючи їх від податків на доходи фізичних осіб із заробітної плати та податків на приріст капіталу від продажу нерухомості. У ньому немає регулярного місцевого податку на нерухомість, пов'язаного з власником житла. Існують витрати на транзакції (наприклад, реєстраційні збори та збори за передачу) та експлуатаційні витрати (наприклад, утримання будівлі/громади). Тим не менш, відсутність податку на нерухомість, який ви повинні сплачувати щорічно, та податку на приріст капіталу є значною довгостроковою перевагою. Щоб дізнатися більше про інвестиції в нерухомість у Дубаї, прочитайте наші повні рекомендації щодо того, як купити нерухомість у Дубаї.

4) Легкість доступу та володіння

Прискорена процедура юридичного оформлення права власності через Земельний департамент Дубая (DLD), цифровізація етапів оформлення права власності для забезпечення прозорості та цільові області іноземної власності роблять цей процес безпроблемним та безпечним. Документи на право власності видаються протягом короткого часу, а інфраструктура, включаючи юристів, іпотечних брокерів та керуючих нерухомістю, готова прислухатися до потреб покупців-нерезидентів.

5) Шляхи проживання та планування сім'ї

Купівля нерухомості в Дубаї іноземцем дасть право на отримання дозволу на довгострокове проживання. Зручності привабливі у вигляді стабільності, наприклад, школи, більше можливостей для постійного проживання, більше свободи пересування тощо. Деякі орендарі обирають рішення щодо нерухомості як один із факторів своєї стратегії переїзду, але не у вакуумі.

Чим відрізняється 2025 рік?

Більша сегментація та витонченість

Початкові бульбашки попиту виникли в трофейних проектах – згадайте Пальму Джумейру, Дубай Марину, центр міста, Бізнес-Бей. У 2025 році купівля нерухомості в Дубаї з Росії робить стратегію сегментації ще гострішою:

• Core + Стиль життя: будинки для пенсіонерів/відпусток та брендовані будинки на березі води.
• Дохідність + Ліквідність: Ближче до середини цінового сегмента (JLT, JVC, Al Furjan , Arjan, частина апартаментів у Dubai Hills) з перевагою мебльованих квартир з подальшою короткостроковою орендою.
• Довгострокові сімейні активи: інвестиції в нерухомість Дубая у таунхауси та вілли в добре керованих майстер-комплексах (Arabian Ranches Phases, Dubai Hills Estate, Mudon, Tilal Al Ghaf, MBR City), де розміщення якісних шкіл та парків є важливим.

Поза планом з дисциплінованими критеріями

Позапланове будівництво є привабливим варіантом завдяки тривалим термінам оплати та можливості підвищувати ціни на кожному етапі будівництва. Ці ролі призвели до появи більш обізнаних покупців, які тепер досліджують попередню діяльність забудовників, умови умовного депонування, реалістичні програми будівництва та стягнення платежів після передачі об'єкта. Багато хто оберуть одноразову, позапланову, так звану ставку на зростання, разом із готовим приміщенням для отримання негайної орендної плати.

Професіоналізм у короткостроковій оренді

Попит на будинки для відпочинку залишається високим у популярних туристичних коридорах. У 2025 році російські інвестори в Дубаї все частіше використовують ліцензованих операторів для дотримання вимог (дозволи, реєстрація гостей) та стандартів готельного рівня, включаючи фотографії, хоумстейджинг та динамічне ціноутворення, оскільки професіоналізація може значно збільшити чистий дохід.

Повернення, витрати та «тиха математика»

Привабливість Дубая частково полягає в математиці:

• Валовий дохід: У найпопулярніших сферах оренди, які можуть вимірюватися середніми та високими однозначними числами, валовий дохід залежить від розміру квартири, її меблювання та того, чи це довгострокова чи відпусткова оренда.
• Витрати, на які слід звернути увагу: плата за передачу/реєстрацію під час покупки, комісія брокера, Oqood (для нерухомості, що знаходиться на стадії будівництва), плата за обслуговування (яка значно варіюється залежно від будівлі та обладнання), ремонт/меблювання та ліцензія на будинок для відпочинку (де це застосовується).
• Ліквідність на виході: Спільноти з високим попитом кінцевих користувачів та прозорими порівняльними активами також повинні мати швидші перепродажі та вужчі спреди між цінами попиту та продажу.

Карта можливостей на 2025 рік

1) Житлові комплекси Prime Waterfront та брендовані резиденції (вибірково)

Найкраща у своєму класі нерухомість є дефіцитною, і оскільки попит на UHNWI продовжує зростати у світі, ці мікроринки залишаються стійкими. Акцент робиться на якості будівлі, довірі до бренду, набережній та унікальності активів (види, планування). Не всі брендовані резиденції в Дубаї однакові – це гарантує вартість бренду для перепродажу та здачі в оренду.

2) Двигуни для оренди середнього ринку

Райони з гарною транспортною інфраструктурою пропонують переваги купівлі нерухомості в Дубаї, включаючи близькість до хороших шкіл та доступ до краще розвинених торгових центрів і парків, що може підтримувати надійні ліміти орендної плати. Інвестори, які купують 1-2-кімнатні квартири з гарним плануванням, розташовані в районах, легкодоступних від метро або інших важливих артерій, мають менший рівень вакантності та простіше управління.

3) Генерально сплановані таунхауси для глибини кінцевого користувача

Кластери таунхаусів з можливими датами здачі будуть орієнтовані на сім'ї та задовольнять природний попит (переїзди та зміни місця проживання). Хоча основна дохідність цих типів квартир може бути нижчою, ніж у компактних квартир, стабільність капіталу та глибоке співвідношення власник-мешканець можуть зробити їх привабливими для довгострокового володіння.

4) Позапланові проекти з короткостроковими каталізаторами.

Інвестуйте в проекти з відстаючою інфраструктурою (нові транспортні розв'язки, школи, парки) та там, де є перевірений досвід будівництва, що фінансується банками, що допомагає усунути ризик, пов'язаний з поставками забудовників. Російські компанії з нерухомості в Дубаї надають перевагу реалістичним графікам платежів перед жорсткими графіками відстрочених платежів.

Практичний шлях покупки (для нерезидентів)

1. Визначте бриф. Росіяни в Дубаї повинні оцінити бюджет, деномінований в AED/USD, цільову дохідність у порівнянні з уподобаннями способу життя, а також період фінансування або утримання готівки.
2. KYC та дотримання вимог. Забезпечте залучення авторитетних брокерів та юридичних консультантів, які знайомі з вимогами до дотримання санкцій та документацією щодо джерел коштів, щоб не переривати процес у контрпродуктивний спосіб.
3. Довгий список та комплексна перевірка. Порівняйте райони, враховуючи їхню історію забудовників, плату за обслуговування та минулу орендну плату. У випадку позапланових проектів, зверніться до та перевірте ескроу-рахунок проекту та етапи будівництва проекту.
4. Пропозиція та бронювання. Забронюйте готові квартири, обговоріть включені опції (меблі, виправлення неполадок). Перегляньте план, фактичний план оплати та штраф.
5. Договори та реєстрація. Перш ніж підтверджувати елітні російські будинки, підпишіть договір купівлі-продажу (SPA) та зареєструйтесь у DLD (або Oqood у випадку позапланового будівництва).
6. Передача та управління. Професійне встановлення, ініціювання DEWA/Ejari (довгострокової оренди) та призначення ліцензованого керуючого нерухомістю або оператора будинку для відпочинку, коли самостійне управління неможливе.
7. Варіанти проживання. Найкраща нерухомість для купівлі в Дубаї відповідає порогу, що дозволяє вам подати заявку на 10-річну «Золоту візу» , що спрощує тривале перебування та планування сім'ї.

Управління ризиками: як досвідчені інвестори залишаються в безпеці

• Ризик розробника: Надавайте перевагу розробникам з історією проектів, де фінансування та активність сайту легко перевірити.
• Поступове збільшення плати за обслуговування: Річні платежі за вежі з високим рівнем комфорту можуть бути значно вищими, тому змоделюйте це у своєму чистому майбутньому прибутку.
• Ринкові цикли: Дубай динамічний. Інвестуйте з багаторічною перспективою, а не надмірно покладаючись на короткострокові коливання.
• Валютний ризик: оберіть номінальну валюту та застосуйте операційне хеджування (наприклад, утримуйте місцевий пул готівки в дирхамах ОАЕ для покриття власних витрат) замість того, щоб обмінювати її туди-сюди.
• Санкції та дотримання вимог AML: Забезпечення ефективного дотримання вимог AML та утримання транзакції до заповнення всіх форм буде найшвидшим способом уповільнити транзакцію.

Стратегічні посібники, які спрацюють у 2025 році

Портфоліо «Штанга»

Створіть першокласний або унікальний актив, який ви готові використовувати протягом усіх циклів, забезпечуючи прибуток від оренди середнього рівня. Перший варіант забезпечує довгострокове багатство, а другий — регулярний дохід та фінансову стабільність.

«Майже передача» поза планом

Проекти, що реалізуються надійними забудовниками, терміном виконання 6-18 місяців. Хоча значна частина будівельних ризиків виключена, ціни все ще можуть бути нижчими, ніж у готових об'єктах. Визначте зобов'язання щодо здійснення платежів після передачі об'єкта та ймовірну орендну плату у значущі дати передачі об'єкта.

Підрозділ «Професійна STR»

Оберіть будівлю, що підходить для будинку для відпочинку, у туристичному коридорі, здавайте її в оренду з готельним меблюванням та управлінням оператору, який має ліцензію на її експлуатацію. Зверніть увагу на зручність мандрівників: наявність паркування, технологічне обладнання реєстрації, штори блекаут, тиша та швидке виконання технічного обслуговування.

Підсумок

Росіяни інвестують у нерухомість Дубая більше, ніж будь-коли, головним чином тому, що місто одночасно вирішує кілька ключових питань: воно стабільне, безподаткове та відкрито пов'язане зі світом, з чіткими правами власності та добре налагодженою системою оренди. У 2025 році ринок також є більш зрілим: клієнти змінюють свою поведінку купівлі на менш активну та більш стратегічну, приймаючи рішення на основі портфеля, що включають андеррайтинг забудовників, моделювання чистої дохідності, планування проживання та здійснення інвестицій.