Prečo Rusi investujú do nehnuteľností v Dubaji viac ako kedykoľvek predtým: Trendy a príležitosti v roku 2025

Dubajský trh s nehnuteľnosťami sa stal centrom pre medzinárodných kupcov. Ruskí investori sú v Dubaji teraz aktívnejší ako kedykoľvek predtým. Rusi sa v skutočnosti trvalo radia medzi 5 najobľúbenejších národností, ktoré si kupujú nehnuteľnosti v Dubaji. Dubaj sa stal jedným z najlepších miest pre Rusov, ktorí si kupujú nehnuteľnosti v Spojených arabských emirátoch. Dubaj ponúka niečo jedinečné, čo je inde ťažké nájsť, vrátane výhod, daňových výhod a silného rastu kapitálu. Ak ruskí občania prekonajú sankcie a finančné obmedzenia, Dubaj sa stal spoľahlivou cestou k zabezpečeniu si životných výhod a dlhodobého pobytu.

Je čas preskúmať, prečo Rusi investujú do nehnuteľností v Dubaji v roku 2025.

Hlavné dôvody nárastu v roku 2025

1) Ochrana majetku a diverzifikácia meny

Volatilné výmenné kurzy a faktory kontroly kapitálu nútia mnohých bohatých Rusov zmierňovať riziká spojené s držaním aktív v miestnej mene. Nehnuteľnosti na trhu viazanom na dolár, ako je Dubaj, poskytujú nehnuteľnostiam uchovávateľa hodnoty, ktorý nie je do značnej miery ovplyvnený výkyvmi rubľa. Cieľom investovania do nehnuteľností v Dubaji však nie je len návratnosť, ale aj zachovanie kapitálu spolu so stabilným príjmom.

2) Presťahovanie podniku a zmena životného štýlu

Dubaj je bezpečným základom pre podnikateľov aj rodiny. Zahŕňa moderný rozvoj infraštruktúry, vynikajúce vlastnícke práva, špičkové vzdelávacie inštitúcie a zdravotnícke zariadenia, ako aj kozmopolitnú kultúru, kde sa v službách a profesionálnych sieťach dohovorí po rusky. Väčšina podnikateľov presťahuje svoje podnikanie do voľných zón (ako napríklad DMCC alebo IFZA) a kupuje si byty v blízkosti komerčných priestorov.

3) Daňová efektívnosť

Ak uprednostňujete investičné nehnuteľnosti v Dubaji, SAE majú naďalej silné zdaňovanie fyzických osôb, sú oslobodené od dane z príjmu fyzických osôb zo mzdy a dane z kapitálových výnosov z predaja nehnuteľností. Neexistuje žiadna opakujúca sa miestna daň súvisiaca s nehnuteľnosťou pre majiteľa domu. Existujú transakčné náklady (napr. registračné a prevodné poplatky) a prevádzkové náklady (napr. údržba budovy/komunity). Napriek tomu absencia dane z nehnuteľností, ktorú musíte platiť ročne, a dane z kapitálových výnosov sú výraznou dlhodobou výhodou. Ak sa chcete dozvedieť viac o investovaní do nehnuteľností v Dubaji, prečítajte si nášho úplného návodu , ako kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji.

4) Jednoduchý prístup a vlastníctvo

Zrýchlený proces prevodu vlastníctva prostredníctvom Dubajského pozemkového úradu (DLD), digitalizácia krokov prevodu nehnuteľností s cieľom zabezpečiť jeho transparentnosť a cielené oblasti zahraničného vlastníctva zabezpečujú hladký a bezpečný proces. Listy vlastníctva sa vydávajú v krátkom čase a infraštruktúra vrátane právnikov, hypotekárnych maklérov a správcov nehnuteľností je pripravená načúvať obchodným aktivitám kupujúcich, ktorí nie sú rezidentmi.

5) Cesty k pobytu a plánované rodičovstvo

Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji ako cudzinec bude mať nárok na dlhodobé povolenie na pobyt. Vybavenie je atraktívne vo forme stability, napr. školy, viac možností trvalého pobytu, väčšia sloboda pohybu atď. Niekoľko nájomníkov si vyberá nehnuteľnosť ako jeden z faktorov pri svojej stratégii sťahovania, ale nie vo vákuu.

Čo je iné v roku 2025?

Väčšia segmentácia a sofistikovanosť

Počiatočné bubliny dopytu sa objavili v luxusných projektoch – predstavte si Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown, Business Bay. V roku 2025 kúpa nehnuteľností v Dubaji z Ruska ešte viac zvyšuje dôležitosť stratégie segmentácie:

• Jadro + Životný štýl: Domy pre seniorov/dovolenkové domy a značkové domy pri vode.
• Výnos + likvidita: Bližšie k stredu cenového segmentu (JLT, JVC, Al Furjan , Arjan, časti bytového portfólia Dubai Hills) s preferenciou zariadených nehnuteľností s možnosťou ďalšieho krátkodobého prenájmu.
• Dlhodobé rodinné aktíva: Investície do nehnuteľností v Dubaji v radových domoch a vilách v dobre spravovaných komunitách (fázy Arabian Ranches, Dubai Hills Estate, Mudon, Tilal Al Ghaf, podkomunity MBR City), kde je nevyhnutné umiestnenie kvalitných škôl a parkov.

Mimo plánu s disciplinovanými kritériami

Stavba mimo plánu je atraktívnou možnosťou vďaka dlhým platobným podmienkam a možnosti zvýšiť ceny v každej fáze výstavby. Tieto role viedli k informovanejším kupujúcim, ktorí teraz skúmajú predchádzajúce výsledky developerov, úschovu, realistické stavebné programy a výber platieb po dodaní. Mnohí sa rozhodnú pre jednorazovú, mimo plánu tzv. rastovú stávku spolu s hotovou jednotkou, ktorá generuje okamžité nájomné.

Profesionalita pri krátkodobom prenájme

Dopyt po rekreačných domoch zostáva v obľúbených turistických koridoroch silný. V roku 2025 ruskí investori v Dubaji čoraz viac využívajú licencovaných prevádzkovateľov na zabezpečenie súladu (povolenia, registrácia hostí) a dodržiavanie štandardov na úrovni hotelov vrátane fotografií, inscenácie a dynamického stanovovania cien, pretože profesionalizácia môže výrazne zvýšiť čisté príjmy.

Výnosy, náklady a „tichá matematika“

Príťažlivosť Dubaja je čiastočne v matematike:

• Hrubé výnosy: V najobľúbenejších oblastiach prenájmu, ktoré sa môžu pohybovať v stredných a vysokých jednociferných číslach, závisia hrubé výnosy od veľkosti jednotky, jej zariadenia a od toho, či ide o dlhodobý alebo rekreačný prenájom.
• Náklady, ktoré si treba pozrieť: Poplatok za prevod/registráciu v čase kúpy, provízia makléra, Oqood (pri nehnuteľnostiach v štádiu výstavby), poplatky za služby (ktoré sa značne líšia v závislosti od budovy a vybavenia), opravy/zariadenie a licencia na rekreačný dom (ak je to relevantné).
• Výstupná likvidita: Komunity s vysokým dopytom zo strany koncových používateľov a transparentnými porovnateľnými produktmi by mali mať aj rýchlejší ďalší predaj a užšie rozpätia medzi ponukou a dopytom.

Mapa príležitostí pre rok 2025

1) Prvotriedne rezidencie na nábreží a značkové rezidencie (selektívne)

Najlepšie nehnuteľnosti vo svojej triede sú vzácne a keďže dopyt po UHNWI naďalej rastie na celom svete, tieto mikrotrhy zostávajú odolné. Dôraz sa kladie na kvalitu budovy, dôveryhodnosť značky, orientáciu na nábrežie a jedinečnosť aktív (výhľady, dispozičné riešenie). Nie všetky značkové rezidencie v Dubaji sú rovnaké – zaručte hodnotu značky pri ďalšom predaji a prenájme.

2) Prenájom motorov pre stredne veľké spoločnosti

Oblasti s vysokou dopravnou prepojením ponúkajú výhody kúpy nehnuteľností v Dubaji vrátane blízkosti dobrých škôl a prístupu k lepšie rozvinutým obchodom a parkom, čo môže podporiť spoľahlivé limity nájomného. Investori, ktorí získajú 1-2-izbové byty, ktoré sú dobre navrhnuté a nachádzajú sa v oblastiach ľahko dostupných metrom alebo inými dôležitými dopravnými tepnami, majú nižšiu neobsadenosť a jednoduchšiu správu.

3) Plánované mestské domy pre hĺbku koncového používateľa

Zoskupenia radových domov s reálnymi termínmi odovzdania budú zamerané na rodiny a využijú prirodzený dopyt (sťahovanie a premiestnenie). Hoci celkové výnosy z týchto typov bytov môžu byť nižšie ako z kompaktných bytov, kapitálová stabilita a hĺbka vzťahu vlastníka a nájomcu z nich môžu urobiť atraktívne dlhodobé držby.

4) Mimo plánu s krátkodobými katalyzátormi.

Investujte do projektov so zaostávajúcou infraštruktúrou (nové križovatky, školy, parky) a tam, kde existujú preukázateľné výsledky s výstavbou financovanou bankami, ktoré pomáhajú eliminovať riziko dodania developerom. Ruské realitné spoločnosti v Dubaji uprednostňujú realistické splátkové kalendáre pred agresívnymi splátkovými kalendárami s odloženým splácaním.

Praktická cesta k nákupu (vhodná pre nerezidentov)

1. Definujte zadanie. Rusi v Dubaji by mali odhadnúť rozpočet denominovaný v AED/USD, cieľový výnos v porovnaní s preferenciami životného štýlu a dobu financovania alebo držby hotovosti.
2. KYC a dodržiavanie predpisov. Zabezpečte zapojenie renomovaných brokerov a právnych poradcov, ktorí sú oboznámení s požiadavkami na dodržiavanie sankcií a dokumentáciou o zdrojoch finančných prostriedkov, aby sa predišlo prerušeniu postupu kontraproduktívnym spôsobom.
3. Dlhý zoznam a due diligence. Porovnajte štvrte s ohľadom na ich históriu developerov, poplatky za údržbu a minulé nájmy. V prípade projektov mimo plánu si overte úschovný účet projektu a stavebné míľniky projektu.
4. Ponuka a rezervácia. Rezervujte si hotové jednotky, dohodnite si zahrnuté vybavenie (vybavenie, opravy nedostatkov). Pozrite si plán, skutočný splátkový kalendár a pokutu.
5. Zmluvy a registrácia. Pred potvrdením ruských luxusných domov podpíšte kúpno-predajnú zmluvu (SPA) a zaregistrujte sa v DLD (alebo Oqood v prípade off-plan).
6. Odovzdanie a správa. Profesionálne zriadenie, iniciovanie DEWA/Ejari (dlhodobý prenájom) a vymenovanie licencovaného správcu nehnuteľnosti alebo prevádzkovateľa rekreačného domu, ak nie je možné dosiahnuť samostatnú správu.
7. Možnosti pobytu. Najlepšia nehnuteľnosť na kúpu v Dubaji spĺňa prahovú hodnotu, ktorá vám umožňuje požiadať o 10-ročné zlaté vízum , ktoré zjednodušuje dlhodobé pobyty a plánovanie rodiny.

Riadenie rizík: Ako si dôvtipní investori zachovajú bezpečnosť

• Riziko vývojára: Uprednostňujte vývojárov s históriou projektov, u ktorých sa dá ľahko kontrolovať financovanie a aktivita na stránke.
• Rastúce poplatky za služby: Ročné poplatky za veže s vysokou úrovňou vybavenia môžu byť výrazne vyššie, preto ich modelujte vo svojom čistom budúcom výnose.
• Trhové cykly: Dubaj je dynamický. Investujte s viacročnou perspektívou a nie s nadmernou závislosťou od krátkodobých výkyvov.
• Devízová expozícia: Vyberte si nominálnu menu a namiesto výmeny si zabezpečte operačný hedžing (napr. udržujte lokálny peňažný fond AED na pokrytie výdavkov z vlastného vrecka).
• Sankcie a dodržiavanie predpisov proti praniu špinavých peňazí: Najrýchlejším spôsobom, ako spomaliť transakciu, bude presadzovanie účinného dodržiavania predpisov proti praniu špinavých peňazí a pozastavenie transakcie, kým nebudú vyplnené všetky formuláre.

Strategické stratégie, ktoré fungujú v roku 2025

Portfólio „Činka“

Zostavte si prvotriedny alebo jedinečný majetok pre váš životný štýl, s ktorým budete radi jazdiť v cykloch a budete mať pritom výnosný nájom na strednej úrovni. Prvý zabezpečuje dlhodobé bohatstvo a druhý poskytuje pravidelný príjem a finančnú stabilitu.

„Takmer odovzdanie“ mimo plánu

Projekty s dobou dokončenia 6 – 18 mesiacov od dôveryhodných developerov. Hoci je väčšina stavebných rizík vylúčená, ceny môžu byť stále nižšie ako v prípade hotových nehnuteľností. Zistite si po odovzdaní zodpovednosť za platby a pravdepodobné nájomné v dôležitých dátumoch odovzdania.

Jednotka „Profesionálna STR“

Vyberte si budovu vhodnú ako rekreačný dom v turisticky frekventovanej zóne a prenajmite ju spolu s hotelovým zariadením a správou prevádzkovateľovi s licenciou na jej prevádzku. Dbajte na pohodlie cestujúcich: dostupnosť parkovania, technologické vybavenie recepcie, zatemňovacie žalúzie, ticho a rýchly servis.

Zrátané a podčiarknuté

Rusi investujú do nehnuteľností v Dubaji viac ako kedykoľvek predtým, a to najmä preto, že mesto rieši niekoľko kľúčových problémov súčasne: je stabilné, oslobodené od daní a otvorene prepojené so svetom, s jasnými vlastníckymi právami a dobre zavedeným systémom prenájmu. V roku 2025 je trh tiež vyspelejší: zákazníci menia svoje nákupné správanie smerom k menej aktívnemu a strategickejšiemu, pričom robia rozhodnutia založené na portfóliu, ktoré zahŕňajú upisovanie developerov, modelovanie čistých výnosov, plánovanie pobytu a investície.