Неліктен ресейліктер Дубайдағы жылжымайтын мүлікке көбірек инвестиция салады: 2025 жылғы трендтер мен мүмкіндіктер

Дубайдың жылжымайтын мүлік нарығы халықаралық сатып алушылар үшін орталыққа айналды. Қазір Дубайда ресейлік инвесторлар бұрынғыдан да белсендірек. Шын мәнінде, ресейліктер Дубайда жылжымайтын мүлік сатып алатын ең жақсы 5 ұлттың қатарына кіреді. Дубай ресейліктер үшін БАӘ-де жылжымайтын мүлік сатып алатын ең жақсы орындардың біріне айналды. Дубай басқа жерден табу қиын бірегей нәрсені ұсынады, соның ішінде жеңілдіктер, салық артықшылықтары және капиталдың күшті өсуі. Егер Ресей азаматтары санкциялар мен қаржылық шектеулерді шарласа, Дубай өмір салты бойынша жеңілдіктер мен ұзақ мерзімді тұруды қамтамасыз етудің сенімді жолы болды.

Неліктен ресейліктер 2025 жылы Дубайдағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салып жатқанын зерттейтін уақыт келді.

2025 жылғы көтерілудің артындағы үлкен себептер

1) Байлықты қорғау және валютаны әртараптандыру

Құбылмалы айырбас бағамдары және капиталды бақылау факторлары көптеген жоғары таза ресейліктерді ұлттық валютадағы активтерді ұстаумен байланысты тәуекелдерді азайтуға итермелейді. Дубай сияқты долларға тәуелді нарықтағы жылжымайтын мүлік үйлерге рубльдің құбылуына айтарлықтай әсер етпейтін құндылық қоймасын береді. Дегенмен, Дубайдағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың мақсаты тек қайтару ғана емес, сонымен қатар барлық тұрақты кіріспен бірге капиталды сақтау.

2) Бизнестің қоныс аударуы және өмір салты көші-қоны

Дубай бизнесмендер үшін де, отбасылар үшін де қауіпсіз негіз болып табылады. Ол заманауи инфрақұрылымдық дамуды, тамаша меншік құқықтарын, жоғары сапалы оқу орындары мен денсаулық сақтау нысандарын, сондай-ақ сервистік және кәсіби желілерде орыс тілінде сөйлей алатын космополиттік мәдениетті қамтиды. Кәсіпкерлердің көпшілігі өз бизнесін еркін аймақтарға (мысалы, DMCC немесе IFZA) қайта қоныстандырады және коммерциялық үй-жайлардың жанынан пәтер сатып алады.

3) Салық тиімділігі

Дубайдағы инвестициялық жылжымайтын мүлікті таңдаған кезде, БАӘ жеке табыс салығы бойынша жалақыдан және мүлікті сатудан алынатын табыс салығынсыз күшті жеке салық салуды жалғастырады. Онда үй иесіне қайталанатын мүлікке қатысты жергілікті салық жоқ. Транзакция шығындары (мысалы, тіркеу және аударым алымдары) және операциялық шығыстар (мысалы, құрылыс/қауымдастықты ұстау) бар. Дегенмен, жыл сайын төлей алатын мүлік салығы мен капиталдың өсіміне салынатын салықтың болмауы ұзақ мерзімді құрамдастырудың керемет пайдасы болып табылады. Дубайдағы жылжымайтын мүлікті инвестициялау туралы толығырақ білу үшін Дубайдағы жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болатыны туралы толық нұсқаулықты оқыңыз

4) Қол жеткізу және иелену оңайлығы

Дубай жер департаменті (DLD) арқылы заңды құқықты жылдам тасымалдау процедурасы, оны мөлдір ету үшін тасымалдау қадамдарын цифрландыру және шетелдік жеке меншіктің мақсатты аймақтары оны тегіс және қауіпсіз етеді. Құқықтық актілер қысқа мерзімде беріледі және резидент емес сатып алушылардың бизнесін тыңдау үшін заңгерлерді, ипотекалық брокерлерді және жылжымайтын мүлікті басқарушыларды қоса алғанда, инфрақұрылым бар.

5) Резидентураның жолдары және отбасын жоспарлау

Дубайда шетелдік ретінде жылжымайтын мүлік сатып алу ұзақ мерзімді тұруға рұқсат алады. Ыңғайлылықтар тұрақтылық түріндегі тартымдылыққа ие, мысалы, мектептер, тұрақты тұру жолдары, көбірек қозғалу еркіндігі және т.б.. Бірнеше жалға алушылар жылжымайтын мүлік туралы шешімді вакуумда емес, көшу стратегиясындағы факторлардың бірі ретінде таңдайды.

2025 жылдың айырмашылығы неде?

Үлкен сегменттеу және талғампаздық

Бастапқы сұраныс көпіршіктері трофейлік жобаларда орын алды - Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown, Business Bay деп ойлаймын. 2025 жылы Ресейден Дубайдағы жылжымайтын мүлікті сатып алу сегменттеу стратегиясын одан әрі өткір етеді:

• Негізгі + өмір салты: жағалаудағы зейнеткерлік/ демалыс және брендтік үйлер.
• Табыстылық + өтімділік: Баға сегментінің ортасына жақынырақ (JLT, JVC, Al Furjan , Arjan, Дубай төбесіндегі пәтерлер тізімінің бөліктері) әрі қарай қысқа мерзімді жалға берумен жабдықталған қоймаға артықшылық береді.
• Ұзақ мерзімді отбасылық активтер: сапалы мектептер мен саябақтарды орналастыру өте маңызды болып табылатын жақсы басқарылатын шебер қауымдастықтардағы (Arabian Ranches фазалары, Dubai Hills Estate, Мудон, Тилал Аль-Гаф, MBR City қосалқы қауымдастықтары) таунхаустар мен виллаларға Дубайдағы жылжымайтын мүлік инвестициясы.

Тәртіптік критерийлері бар жоспардан тыс

Жоспардан тыс - төлем мерзімі ұзақ болғандықтан және құрылыстың әр кезеңінде бағаны көтеру мүмкіндігімен тартымды нұсқа. Бұл рөлдер қазір әзірлеушінің алдыңғы өнімділігін, эскроуды, нақты құрылыс бағдарламаларын және жеткізілімнен кейінгі төлемдерді жинауды зерттейтін көбірек білімді сатып алушыларға әкелді. Көбісі бірден жалға алу үшін дайын бірлікпен бірге жоспардан тыс өсу ставкасын таңдайды.

Қысқа мерзімді жалға беру кәсіпқойлығы

Танымал туристік дәліздерде демалыс үйлеріне сұраныс жоғары болып қала береді. 2025 жылы Дубайдағы ресейлік инвесторлар сәйкестік (рұқсаттар, қонақтарды тіркеу) және қонақ үй деңгейіндегі стандарттарды, соның ішінде фотосуреттерді, қойылымдарды және динамикалық бағаларды сақтау үшін лицензияланған операторларды көбірек пайдаланады, өйткені кәсіпқойландыру таза кірісті айтарлықтай арттыруы мүмкін.

Қайтарулар, шығындар және «Тыныш математика»

Дубайдың тартымдылығы ішінара математикада:

• Жалпы кірістілік: Орташа және жоғары бір санмен өлшенетін жалдаудың ең танымал аймақтарында жалпы кіріс бірліктің өлшеміне, оның жиһазына және ұзақ мерзімді немесе мерекелік жалға берілетініне байланысты.
• Қарауға кететін шығындар: Сатып алу кезіндегі аударым/тіркеу комиссиясы, брокер комиссиясы, Oqood (жоспардан тыс мүліктері бар), қызмет көрсету ақысы (ғимарат пен нысандарға байланысты әр түрлі болады), жөндеу/жиһаздау және демалыс үйі лицензиясы (қандай болса).
• Шығу өтімділігі: соңғы тұтынушы сұранысы жоғары және салыстырмалы мөлдірлігі бар қауымдастықтар да тезірек қайта сатуға және сұраныстың тар спрэдіне ие болуы керек.

2025 жылға арналған мүмкіндіктер картасы

1) Су жағасындағы және брендтік резиденциялар (таңдаулы)

Сыныптағы ең жақсы қасиеттер тапшы және UHNWI сұранысы жаһандық деңгейде өсуін жалғастыратындықтан, бұл микро нарықтар тұрақты болып қалады. Ғимараттың сапасына, брендтің сенімділігіне, жағалаудың алдыңғы жағына және активтің бірегейлігіне (көріністер, макеттер) назар аудару. Дубайдағы барлық брендтік резиденциялар бірдей емес - қайта сату және жалға беру брендінің құнын белгілейді.

2) Орта нарықтағы жалға беру қозғалтқыштары

Байланысы жоғары аймақтар Дубайдағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың артықшылықтарын ұсынады, соның ішінде жақсы мектептерге жақындық және сенімді жалға алу лимиттерін қолдайтын жақсы дамыған сауда және саябақтарға қол жетімділік. Жақсы жобаланған және метро немесе басқа маңызды магистральдық жолдар арқылы оңай қол жетімді жерлерде орналасқан 1-2 төсектік блоктарды сатып алатын инвесторларда бос орын аз және басқару оңайырақ.

3) Түпкі пайдаланушыға арналған бас жоспарлы таунхаустар

Таунхаус кластерлері мүмкін болатын тапсыру мерзімі отбасына бағытталған және табиғи сұранысқа ие болады (көшіру және қоныс аудару). Пәтерлердің бұл түрлерінің кірістілігі ықшам пәтерлерге қарағанда төмен болуы мүмкін болса да, меншік иесінің капиталының тұрақтылығы мен тереңдігі оларды ұзақ мерзімді ұстауды тартымды ете алады.

4) Жақын мерзімді катализаторлары бар жоспардан тыс.

Инфрақұрылымы артта қалған жобаларға (жаңа жол айырықтары, мектептер, саябақтар) және әзірлеушілерге жеткізу тәуекелін жоюға көмектесетін банк қаржыландыратын құрылыстың дәлелденген тәжірибесі бар жобаларға инвестициялаңыз. Дубайдағы ресейлік жылжымайтын мүлік компаниялары агрессивті кері жүктелген төлем кестелерінен шынайы төлем кестелерін артық көреді.

Сатып алудың практикалық жолы (резидент емес)

1. Қысқаша мазмұнын анықтаңыз. Дубайдағы ресейліктер AED/USD-деноминацияланған бюджетті, өмір салтын қалауларымен салыстырғанда мақсатты кірісті және қаржыландыру немесе қолма-қол ақшаны ұстау мерзімін бағалауы керек.
2. KYC және сәйкестік. Прогресті кері нәтиже бермеу үшін санкцияларды сақтау талаптарымен және қаражат көздерінің құжаттарымен таныс беделді брокерлер мен заң кеңесшілерінің тартылғанын қамтамасыз етіңіз.
3. Ұзақ тізім және тиісті тексеру. Жасаушылардың тарихын, техникалық қызмет көрсету ақысын және бұрынғы жалға алу ақысын ескере отырып, аудандарды салыстырыңыз. Жоспардан тыс жағдайда жобаның эскроу шоты мен жобаның құрылыс кезеңдерімен кеңесіңіз және тексеріңіз.
4. Ұсыныс және брондау. Дайын бірліктерді брондаңыз, қосындылар туралы келіссөздер жүргізіңіз (жиһаздар, ақауларды түзету). Жоспарды, нақты төлем жоспарын және айыппұлды тексеріңіз.
5. Келісімшарттар және тіркеу. Ресейлік сәнді үйлерді растамас бұрын, Сату және сатып алу келісіміне (SPA) қол қойып, DLD (немесе жоспардан тыс жағдайда Oqood) жүйесінде тіркеліңіз.
6. Беру және басқару. Кәсіби түрде құрыңыз, DEWA/Ejari (ұзақ мерзімді жалға беру) іске қосыңыз және өзін-өзі басқаруға қол жеткізу мүмкін болмаған кезде лицензиясы бар жылжымайтын мүлік менеджерін немесе демалыс үйінің операторын тағайындаңыз.
7. Резидентура опциялары. Дубайда сатып алуға болатын ең жақсы жылжымайтын мүлік шегіне сәйкес келеді, бұл сізге 10 жылдық Алтын визаға өтініш беруге мүмкіндік береді, бұл ұзартылған болу мен отбасын жоспарлауды жеңілдетеді.

Тәуекелдерді басқару: ақылды инвесторлар қалай қауіпсіз болады

• Әзірлеуші тәуекелі: қаржыландыру және сайт белсенділігі оңай тексерілетін жобалар тарихы бар әзірлеушілерге артықшылық беріңіз.
• Қызмет көрсету ақысының ауытқуы: ыңғайлы мұнаралардың жылдық төлемдері айтарлықтай жоғары болуы мүмкін, сондықтан оны таза алға кірістілікте модельдеңіз.
• Нарық циклдері: Дубай серпінді. Көп жылдық перспективамен инвестициялаңыз және қысқа мерзімді айналымдарға тәуелді болмаңыз.
• Валюталық экспозиция: номиналды валютаны таңдап, алға-артқа айырбастаудың орнына операциялық хеджирлеуді іске қосыңыз (мысалы, қалтадан тыс шығындарды жабу үшін жергілікті AED қолма-қол ақша пулын сақтаңыз).
• Санкциялар және AML сәйкестігі: тиімді AML сәйкестігін қамтамасыз ету және барлық пішіндер аяқталғанша транзакцияны тоқтату транзакцияны бәсеңдетудің ең жылдам жолы болады.

2025 жылы жұмыс істейтін стратегиялық оқулықтар

«Штанга» портфолиосы

Орташа нарықтағы жалдау ақысымен циклдар арқылы өтуге қуанышты болатын басты немесе бірегей өмір салты активін біріктіріңіз. Біріншісі ұзақ мерзімді байлықты қамтамасыз етеді, ал екіншісі тұрақты табыс пен қаржылық тұрақтылықты қамтамасыз етеді.

«Жақында тапсыру» жоспарынан тыс

Сенімді әзірлеушілер 6-18 айлық жобаларды аяқтайды. Құрылыс тәуекелінің көпшілігі жолдан шығып кеткенімен, баға әлі де дайын қордан аз болуы мүмкін. Тапсырыс беруден кейінгі төлемдерді және ықтимал жалдау ақысын тапсыру мерзімінде анықтау.

«Кәсіби STR» бөлімі

Туристер көп келетін дәлізде демалыс үйіне сәйкес келетін ғимаратты таңдаңыз, оны қонақ үй жиһазымен және басқаруымен бірге оны басқаруға лицензиясы бар операторға жалға беріңіз. Саяхатшылардың ыңғайлылығына назар аударыңыз: автотұрақтың болуы, тіркеудің технологиялық жабдықталуы, перделерді өшіру, тыныштық және техникалық қызмет көрсетудің жылдам айналымы.

Төменгі сызық

Ресейліктер Дубайдағы жылжымайтын мүлікке бұрынғыдан да көбірек инвестиция салуда, өйткені бұл қала бір уақытта бірнеше негізгі мәселелерді шешеді: ол тұрақты, салықсыз және әлеммен ашық байланысы бар, нақты меншік құқығы және жақсы қалыптасқан жалға беру жүйесі. 2025 жылы нарық та жетілген: тұтынушылар сатып алу тәртібін азырақ белсенді және стратегиялық етіп өзгертеді, андеррайтинг әзірлеушілерді, таза кірісті модельдеуді, резидентті жоспарлауды және инвестициялауды қамтитын портфельге негізделген шешімдер қабылдайды.